遠洋集團:利潤連續下滑地價上升利潤率低迷-財經新聞 - 臺灣新浪網

新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/肖恩

新浪財經訊 3月24日，遠洋集團發佈了2019年業績公告，2019年度營業額增長23%至509.26億元，但歸母凈利潤26.56億元，同比下降26%，連續兩年下滑，這主要是由於此前自持物業重估提升了利潤基礎所致。在結算均價和銷售均價同時下滑的情況下，全年拿地均價近一步走高，公司本來不高的利潤率水平恐將持續承壓，加之遠洋集團的土儲權益比僅有50%左右，未來公司的業績難免將保持較大的波動。

結算及銷售均價同時下滑 銷售增利潤卻減

遠洋集團年報數據顯示，全年營業額增長23%至509.26億元，主要是交付物業面積297.5萬平方米，同比增長30%，但結算入賬的銷售均價為15700元/平米，較2018年的17600元/平米下降達10.8%。

與此同時，當年的預售均價也出現了下滑。2019年公司協議銷售額為1300.3億元，較2018年增長19%，銷售面積634.66萬平方米，但均價由2018年的22900元/平米下降5%至21700元/平米。

銷售及結算單價的下滑直接影響公司的利潤率水平，2019年公司銷售毛利率為20%，與2018年持平。歷年數據顯示，遠洋集團銷售毛利率常年維持在20%出頭的水平，當前遠洋集團的毛利率水平在20%的水平，作為銷售均價超過2萬元的定位中高端房企來說，這一毛利率水平是不理想的。

毛利率較低使得遠洋集團的業績安全點不厚，業績波動較大，全年凈利潤率僅8.18%，同比減少3.08個百分點。年報顯示，期內實現凈利潤41.66億元，同比減少10.72%，歸母凈利潤26.56億元，同比下降26%，連續兩年下滑幅度超過25%。

事實上，遠洋集團去年1300億的銷售規模是公司歷史新高的規模，在過去5年的銷售增速分別為1%、24%、40%、55%、19%，連年增長的銷售額並未能帶來穩定的結算利潤增長，反而連續兩年利潤大幅下滑。

拿地均價快速上升 利潤率或將持續承壓

2018年，公司利潤大幅下滑就已然出乎市場預期，這還是在當年自持物業公允價值重估提升了23.61億元的利潤的情況下。賬面重估盈利發力「太猛」導致2019年歸母凈利潤出現大幅下滑的情況，2019年遠洋集團確認的投資物業公允價值收益為3.73億元。

遠洋集團盈利能力不佳的狀況短期內或難得到解決。

截止2019年底，遠洋集團的土地儲備為3724.3萬平方米，而權益土儲僅為2011.9萬平方米，權益比例只有54%。2019全年，公司延續著低權益比的策略，全年新增項目37個，總建築面積450.8萬平方米，但權益面積仍然只有約50%。

值得注意的是，全年新增項目的地價明顯上升，達到9200元/平米，較2018年的7100元/平米明顯上升，這直接拉高了公司總體土地儲備成本均價，由2018年的6900元/平米升高至7500元/平米。這使得物業售價與土地成本之間的價差占售價的比例大幅下滑，這或將在後續令遠洋集團的利潤率持續承壓。

此外，值得注意的是，遠洋集團的土地儲備權益比例維持在50%左右的水平，2019年拿地權益比依然保持，合營及聯營公司的業績變化或將加大公司業績的波動。遠洋全年總派息0.136港幣，較2018年的0.213港幣同比下降36.15%。

逆勢輕資產化 縮減投資物業

從賬面數據來看，或許是由於拿地權益比例較低，不少項目並不並表，遠洋集團的財務狀況較為穩健。全年加權平均融資利率由2018年的5.38%小幅上升至5.5%的水平，利息開支達到52.36億元，較2018年的42.1億元增長24.37%。

遠洋凈負債率77%，較2018年小幅上升，公司賬面資金為335.66億元，較2018年減少90億元，有息負債為839.07億元，其中段一年內到期的債務為92.95億元，但1-2年到期的債務佔比達到35%，合即297.66億元，未來一兩年存在一定的償債壓力。

遠洋集團財務狀況有邊際轉差的跡象，這還是在公司戰略性的收縮投資物業的情況下轉差的。

正如香港地產發展軌跡所展現的，在存量時代，新鴻基、九龍倉等均已邁入「自持+出售」雙輪驅動的開發「終極模式」。內房企也開始注重商業項目的開發甚至自持，前有龍湖、華潤、萬達，後有新城、旭輝等，紛紛重倉商業物業。而遠洋集團卻逆潮流輕資產化，對投資物業體量減少做輕資產化處理，投資物業資產由2018年的162.05億元減少至133.28億元，對應的營收額同比下降37%。

不過值得注意的是，相較於對投資物業的冷淡，遠洋「玩金融」倒是很熱心，截止2019年底，公司賬面金融資產大幅上升，按公允價值計算的金融資產由2018年的48.24億元增至94.28，增長近50億元。

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March 26, 2020 at 02:43PM
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