原標題:浦江中國走「下坡路」利潤兩連降 凈利率行業最低 來源:新浪財經
近日公共物業公司浦江中國發佈2019年全年業績公告。2019年浦江中國實現營業收入4.8億元,同比增長22.76%;實現毛利0.74億元,同比增長10.07%;實現年內溢利0.2億元,同比下降21.95%。
截止目前物業板塊共有23家公司發佈2019年業績。在物業行業整體高增長的背景下,浦江中國23%的營收增速不算快。值得關注的是公司凈利潤同比下降22%,為2019年少數幾家利潤下滑的物業公司。浦江中國自2017年12月上市以來業績持續低迷。
凈利潤同比下滑22% 凈利率行業最低
2019年的浦江中國增收不增利,營收同比增長23%,凈利潤同比下降22%。
具體到各科目來看,2019年公司實現毛利0.74億元,同比增長10.07%,低於營收增速約10%。其中直接服務成本為4.07億元,同比增長25%。這導致當期毛利率為15.40%,較上年的17.18%下降1.78個百分點。
直接服務成本的上升是一方面,另一方面在期間費用上。公司2019年行政開支為5800萬元,同比增加19.9%;銷售及經銷開支為0.94萬元,同比增加54.7%;利息開支為0.16萬元,同比增加329.7%。2019年浦江中國計息銀行貸款較上年增加了4100萬元,由此造成利息支出的增加。
最終使得本就不高的凈利率較上年下降2.44個百分點,為4.25%。根據目前23公佈業績的物業上市公司數據,浦江中國4.25%的凈利率排在倒數第一。凈利率最高為雅生活服務的25%,與浦江中國相差約20個百分點,而營收體量僅為浦江中國一半的和泓服務2019年凈利率也達到了5.6%,高於浦江中國。
物業管理行業規模為王。截止2019年末,浦江中國在管建築面積約為6.6百萬平方米,較上年的5.5百萬平方米增加21%。其中,公眾物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業、住宅物業的佔總在管面積的比例分別為29.2%、24.1%、14.7%、1%、31%。住宅物業首次佔比超過公眾物業,占較上年提升約2個百分點。
同期各業態對應的平均物業費分別為5.3元/平方米/月、8.3元/平方米/月、4元/平方米/月、15.6元/平方米/月、1.7元/平方米/月。其中,本就遠低於行業(2.5元)的住宅物業費下降0.2元,公眾物業平均物業費較上年提高0.6元,辦公大樓及酒店平均物業費較上年下降0.8元。
從各業態物業費可知,非住宅項目的物業費遠高於住宅物業費,因此浦江中國90.9%收入來自於非住宅物業管理服務,也是目前上市物企中唯一一家以非住宅項目為主的物業公司。但在有較高物業費的項目上浦江中國卻取得了行業最低的凈利率,公司成本管控及規模效益問題值得關注。
凈利潤兩連降 營收三年復合增速僅15.8%
橫向對比浦江中國自身近幾年的業績,公司正在走下坡路。
浦江中國於2017年12月上市,目前是上市的第三個年頭。從往期業績來看,浦江中國營收雖然保持不斷增長,但增速波動較大。2015-2019年營收增速分別為-1.4%、5.6%、17.27%、8.23%、22.37%。
近三年公司復合增速為15.8%,為行業倒數第三,最高雅生活服務近三年復合增速達到60%。這也解釋了浦江中國上市時間較早,但規模還是處在「迷你」物業階段的原因。
再來看凈利潤,數據顯示2015-2016年浦江中國凈利潤分別為3445萬元、3096萬元、3591萬元、2540萬元、1780萬元,同比增速分別為20.17%、-10.13%、15.99%、-29.27%、-29.93%,業績並不穩定。2019年是浦江中國較2018年後凈利潤的再次下滑。
2016-2019年,浦江中國各業態物業費有不同程度的增長。其中,公眾物業的平均物業費由4.6元提升到5.3元,辦公大樓及酒店平均物業費由6.5元提升到8.3元,商業綜合體物業費由3.2元提升到4元,政府物業平均物業費由9.2元提升到15.6元,住宅物業則維持在1.7元。與之形成鮮明對比的是,公司凈利率從12.09%下降到4.25%。
另一個值得關注是浦江中國的在管物業結構變化。2016-2019年,浦江中國在管面積分別為4.5百萬平方米、4.9百萬平方米、5.5百萬平方米、6.6百萬平方米,同比增速分別為9.75%、11.06%、20.95%。同期,住宅物業的面積增速分別為43.3%、15.9%、28.6%,超過總在管面積增速。
這使得住宅物業的面積佔比從2016年的21.4%提高到2019年的31%,同時辦公大樓及酒店的面積佔比從2016年的32.9%下降到2019年的24.1%。作為一家專注於非住宅項目的物業公司,其住宅物業板塊增速卻顯著快於非住宅物業板塊。截止2019年末,浦江中國上市之初的1.25億港元的募資金額還剩下0.13億港元,收購投入了0.29億港元,收購其他物管公司的資金投入進度為70%。
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April 03, 2020 at 11:00PM
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