泰禾集團陷1.2億債務糾紛黃其森被列入「老賴」名單-財經新聞 - 臺灣新浪網

　　來源：小債看市

　　原標題；「閩系豪宅開發商」陷1.2億債務糾紛，黃其森被列入「老賴」名單

　　近日，子公司1.2億債務糾紛，又將泰禾集團推上風口浪尖，今年已經55歲的黃其森，能否帶領泰禾化解債務危機、扭轉眼前的困局呢？

　　01、失信被執行人

　　4月24日，據中國執行信息網顯示，因東莞市金澤置業1.2億債務問題，泰禾集團（000732.SZ）董事長黃其森被列為失信被執行人，被限制高消費。

　　據工商資料顯示，東莞市金澤置業的控股股東為福建中維房地產開發有限公司，持股比例為80%，後者是泰禾集團100%控股子公司。

　　生效法律文書確定的義務：

　　第一，截至2019年12月31日止，東莞市金澤置業投資有限公司應當償還西藏信託有限公司的債務為：本金1.2億元，自2019年6月21日至2019年12月31日期間的利息、罰息共計11281067.33元；

　　第二，西藏信託有限公司同意東莞市金澤置業投資有限公司分期清償剩餘債務本息。履行情況為全部未履行。

　　2018年以來，泰禾集團資金鏈緊張陷入債務危機傳聞不絕於耳。

　　為了緩解流動性壓力，泰禾集團頻繁出售旗下部分項目，僅向世茂出售的項目股權規模就接近百億。除此之外暫停拿地、發債融資、大力促銷、裁員以及抓緊回款等開源節流的招數，泰禾集團能用的都用上了。

　　《小債看市》統計，目前泰禾集團國內存續債券8隻，存續規模104.16億元，其中4隻總餘額為59.16億元的債券將於一年內到期，短期集中兌付壓力較大。

　　值得注意的是，2019年泰禾集團境內發債失敗，今年3月其發行了一筆120億元的公司債券已經獲得通過。

　　除此之外，泰禾集團還存續6隻境外債券，總規模為15.04億美元，其中4隻總餘額8.79億美元債券將在一年內到期。

　　值得注意的是，泰禾集團境外債券融資成本較高，2019年新發行的3隻債券票面利率均高於11%，其中有一隻2022年7月到期的美元優先票據融資成本竟高達15%。

　　今年3月，穆迪將泰禾企業家族評級從「B3」下調至「Caa1」，評級展望由「穩定」轉為「負面」。

　　02、債務危機未解除

　　據官網介紹，泰禾集團成立於於1996年，2010年借殼福建三農登陸資本市場，主要從事住宅地產和商業地產的開發。

　　泰禾集團以「院子」、「大院」系列為核心品牌的高端住宅地產產品，以「泰禾廣場」「泰禾新天地」「中央廣場」為核心品牌的商業地產產品，在全國具有一定的品牌影響力。

　　從股權結構上來看，泰禾集團的控股股東為泰禾投資集團，持股比例為48.97%，穿透后公司實控人為黃其森。

　　因為泰禾集團項目定位偏中高端，比普通住宅去化回款速度慢，並且其區域布局主要集中在一二線城市，受本輪房地產調控影響較大，2019年以來泰禾集團銷售額下滑明顯。

　　據克爾瑞數據顯示，2019年泰禾集團全口徑銷售金額為808.7億元，位列第42名；權益銷售金額為626.4億元，位列第40名，2019年銷售額目標完成率僅5成。

　　2019年前三季度，由於地產項目可結轉銷售收入增加，泰禾集團實現營業總收入211.92億元，同比增長8.22%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤為21.21億元，同比增長46.85%，經營性現金流凈額為226.15億元。

　　在現金流方面，泰禾集團經營性現金流直到2018年才由負轉正；2019年由於處置子公司股權資金回籠效果明顯，其投資性現金流凈額也由負轉正；但是由於償還債務支付巨額現金，其籌資性現金流大幅流出375.91億元。

　　截至2019年三季末，泰禾集團總資產2305.9億元，總負債1942.44億元，凈資產363.47億元，資產負債率84.24%。

　　值得注意的是，自從2012年以後，泰禾集團資產負債率一直高於80%，明顯高於行業平均水平，財務槓桿居高不下。

　　《小債看市》分析債務結構發現，泰禾集團主要以流動負債為主，佔總負債比為62%，短期償債壓力較大。

　　截至2019三季末，泰禾集團流動負債1194.7億元，其中短期借款62.6億元、應付票據及應付賬款71.73億元、一年內到期的非流動負債243.7億元，也就是說其一年內到期的短期債務有306.3億元。

　　泰禾集團賬上貨幣資金有147.32億元，其中受限資金不到30億，加上經營性現金流，能夠覆蓋短期債務。

　　另外，泰禾集團還有非流動負債747.73億元，其中長期借款567.18億元，應付債券154.85億元，其整體有息負債已超千億，凈負債率242.39%。

　　在外部融資方面，除了銀行借款和債券融資，泰禾集團還有2次租賃融資，15次應收賬款融資，2次定增，32次信託融資以及69次股權質押。

　　據公開數據，泰禾集團控股股東泰禾投資持有1，218，801，590股，占公司總股本的48.97%；截至目前泰禾投資累計質押的股份數為1，207，420，000股，占其總持有的股份數99.07%。

　　近兩年來，泰禾集團經過一系列的手段和措施來回籠資金、償還債務，但其融資成本高企、銷售毛利下滑以及對外擔保風險，尤其需要注意：

　　第一、融資成本高企；

　　2019年，境內發債失敗后，泰禾集團發行3隻高息美元債來緩解債務壓力。

　　從泰禾集團融資情況來看，非銀機構貸款金額佔比最高，比如長城資產管理、四川信託、華能貴誠信託、中建投信託等渠道，但融資成本最高，其總的融資成本均值在9.3%，但其他主流上市房企平均融資成本均值在6.44%，遠高於行業平均水平。

　　值得注意的是，高額的融資成本使得泰禾的財務費用逐年攀升，對利潤形成較大侵蝕。

　　第二、銷售毛利下滑；

　　2019年上半年，泰禾集團的銷售毛利率為27.78%，較2018年同期下滑約5個百分點，銷售費用和財務費用卻有所上升。

　　同時，泰禾銷售凈利率為10.79%，也低於主流房企16.5%的平均水平。

　　另外，對於泰禾集團的「大裁員」和高層動蕩等傳聞也能從財報上一窺究竟，2019年上半年管理費用減少23.88%，主要是因為人員結構優化、管理提升、相關費用減少所致；應付職工薪酬從2018年的2.7億降至今年上半年0.5億元，人員成本降幅不小。

　　管理費用

　　第三、對外擔保風險；

　　另外值得注意的是，泰禾集團的對外擔保規模非常龐大，對外擔保風險較大。

　　截止2019年6月末，其擔保總額度為2933.74億元，其中對外擔保額度131億，實際擔保31億；對關聯方擔保2802.69億元，其中對子公司擔保額度2771億元，子公司對子公司擔保額度31億元。

　　總的來說，泰禾集團雖然項目回款提升、賣子回血初見成效，但仍面臨著銷售業績不佳、有息債務壓力山大、融資成本高等諸多難題，債務危機遠未解除。

　　03、黃其森的底色

　　據說，泰禾創始人黃其森身上有兩個特點，一是銀行底色，融資是他的長項；另一個他是福建人，愛拼才會贏。

　　黃其森15歲上福州大學，據他說「當時的福州大學比現在的清北還難考」，據其他媒體報導這也是他看不起其他閩系本土開發商的原因，覺得自己是科班出身。

　　大學畢業后，黃其森一直在福州建行工作，一干就是12年。

　　1996年，黃其森和廖光文、沈琳兩位高校教師出身的合作人創建了泰禾房地產。據說在黃正式下海前，沈、廖作為先頭部隊已經創立了泰禾的前身，分別擔任總經理和副總。

　　目前，廖光文仍然擔任泰禾集團常務副總裁，沈琳擔任泰禾集團董事、副總裁。「鐵三角」一直牢牢掌控泰禾的大局。

　　銀行工作的經歷使黃其森在用人上一直遵循「兩人四眼」原則。「一個崗位、兩班人馬」這在其他房企是絕無僅有的，但在泰禾是常態。

　　對於員工的不信任只是一方面，黃其森還把所有事情都握在自己手裡，這種高壓的管理風格，使得職業經理人沒有空間，也被詬病成高管頻繁離職的誘因。

　　值得一提的是，黃其森被廣為熱議的是他提出泰禾2018年「銷售兩千億」的目標，然而最終泰禾銷售額僅完成1300億，這使得他當年誇下的海口成為笑談。

　　2018年下半年，一則關於泰禾銀行停貸、債務危機爆發，黃其森被邊控的微信截圖四處流傳，泰禾陷入流動性危機的消息甚囂塵上。

　　如今子公司1.2億債務糾紛，又將泰禾集團推上風口浪尖，今年已經55歲的黃其森，能否帶領泰禾化解債務危機、扭轉眼前的困局呢？（作者微信：littlebond1）

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April 26, 2020 at 09:55AM
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