9月18日，由金磚傳媒|《中國房地產金融》雜誌主辦的第九屆金磚論壇暨2020金磚價值榜頒獎禮在上海舉行。上海地產城方董事總經理鄭華出席並發表演講。
鄭華表示，未來利潤來源於租金和服務費，千萬別忘了你還有服務費。利潤不止是來源於租金，可能我們這個行當主要的利潤佔比可能不大，但是利潤凈利潤主要分配還在生活消費者業態。
以下為演講實錄摘編：
今天有很多前面分享的都是投資，資產投資口或者叫信託很多。我不知道大家對經營性房地產三段論有什麼認知？我20年經驗，經營性房地產短期看現金流，中期看利潤，長期看資源紅利。如果大家認識到這一點投入到租賃性住房裡面有前途，如果認識不到這一點，短期利潤，那這個行業不適合這樣的資本做這個事情。
什麼叫短期看現金流？我認為5年內租賃行業能不能支撐看現金流的發展、規模和擴張。
中期看利潤，5-10年是要有利潤的，一門生意5-10年以後沒有利潤，這個生意也經營不下去。
為什麼叫長期看資源紅利呢？我們也上市了，看幾十萬億怎麼算出來的，看你怎麼佔有資源，資源紅利怎麼算出來的，不管佔有空間資源、人口資源還是行業資源，都是看你資源紅利。
我核心講租賃住房發展的收入不僅僅來源於租金，特別是不僅僅來源於租金差價，你乾的消費行業，吃喝玩樂他的消費都應該是你管理，但是現在沒有管，這也是行當裏面有非常多人進入這樣的行業，投入了很多上下游企業。
講一個非常直觀的，美國開年度的公寓大會。大概兩三萬平方的展廳裏面的投資人，資產方、經營者的場館非常小，可能就一千方。剩下8千平方主要是哪些人？是賣咖啡的，賣花的，很多這種。當然也有賣潔具的，提供保姆服務的。
為什麼美國發展70年非常成熟的公寓行業他的展位是這樣的？因為美國同行認為他乾的是消費行業，住在裏面的人是否滿足，不僅僅只在租金這一件事情上。
另外我們這個行當未來要提升資產價格，就是租金。看上去租賃行當不值錢，回波率很低，有些人算下來只有1點多，我們還好一點，有3-4。
但是當這些資源當上海城市能級發展提升了，現在叫上海2035全球卓越城市，全球卓越城市我們租金什麼水準？我們租金現在對標紐約、新加坡、倫敦，我們租金不是今天的租金，當然我們的房價也不是今天的房價，這就是資本紅利。
但是有前提，我們是不是可以把資產經營得好，經營得健康，回到那個點上，這也是我們行業長期需要思考的。
另外說到途徑，對於城方就四條路：
第一條路，首先是一個穩定的租約管理。我並不看好一個穩定的租金收益，因為我覺得租金是隨行就市，市場會導致租金的變化。我們內部有一句話，叫租金的基本定價是地段+空間，而裝修能決定什麼？裝修能決定你的流速，同樣有50平方裝修好一點2天跑掉，裝修差一點5天跑掉。但是你說要通過裝修溢價30%不現實。
第二條路，服務提供價值。當你同樣的空間提供不同服務的時候，我是包保潔的，我是包停車的，我是可以給你家送水的，無疑會產生溢價。空間地段決定基本價格，裝飾決定流速，服務產生溢價。
第一，毋庸置疑是長期穩定的租約是我們立根之本。
第二，長期生活消費服務，我們有長期合約在，這些人長期生活在裏面勢必要產生長期的消費服務。
第三，長期資產管理服務。很多人光看今天資產價格沒有辦法算，但是5年、10年以後區域型資產價格的提升可以帶來長期子資產的增值。
第四，信息數字化管理，只有通過把更多的消費集中在資產管理或者叫租賃方管理的生態內，我們才能提供客戶更多元的服務。像城方的一張賬單，可能剛開始是賬單是房費，下面列著電費、水費、保姆費、停車費、喝了多少咖啡，用了多少次洗衣房等等，在一張賬單上，毋庸置疑在信息化平台上可以把更多元的服務集中在一起。前兩天天貓做的房地產大家都看好。
小結一下：
第一，未來利潤來源於租金和服務費，千萬別忘了你還有服務費。
第二，利潤不止是來源於租金，可能我們這個行當主要的利潤佔比可能不大，但是利潤凈利潤主要分配還在生活消費者業態。
第三，信息化、數字化是行業服務的生態。
第四，安全、穩定是城市管理最重要的要求。這是這麼多年很多同行走不下去的原因，一旦中國在租賃住房市場上進行政府管理和行業規範以後，可能跑冒滴漏的行業會被替代掉。
最後，留住人才是國家推動我們這個行業的核心要素，所以大家在這個行當要關注人才的留存問題。
簡單說一下城方的實踐：第一是我們現有的項目，大家了解我們都知道我們現有的項目，這是我們的社區，還有很多在研的項目。這是城方的三條產品線，高端社區、適力社區、超級社區，我們通過服務能級分的，超級社區18項服務，活力社區10項，活力社區6項。
這是一張總圖，我們更願意創新服務生態，這是我們的媒介，當你和客戶接觸的時候，客戶有麻煩找你的生活是沒有你的身影的，只有你天天早上看到他，天天晚上看到他，天天中午看到他的時候，他的身影才會被你做成。所以我們是有數據的。所以我們必須有觸點。
我們有自己很多的健身房，我們非常自豪地說，我們城方所有的服務全部是收費的，沒有一個免費的服務，當然很多長租公寓提供了很多免費的場館。在城方提倡不付錢的服務是沒有價值的，所以我們所有服務都是收費的。
這是我們生態合作夥伴。租賃住房行業不是純房地產業務，靠你自然就能幹，必須集多元服務為一身，通過房東輸出給房客滿足他的租住需求，一個人干不起來，必須需要完整的生態，這個生態不光是房地產人、資產人、銀行，還有服務人，吃吃喝喝集中在一起。
如果你要集成在一起這個生態，你自己是管不了，別人的生態你管不了，必須要建立信息化的系統。
用數字平台來管理運營，長期的租約來形成固定的管理合約，通過管理合約鎖住客戶、鎖住方法，提供豐富的生活類服務，最後供給城市租賃居住的生活。
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September 18, 2020 at 02:29PM
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